Výběr pozemku a na co si dát pozor

Základní průzkum

Jedním z hlavních faktorů ovlivňující možnosti stavebníka jsou územní plán obce, který je právně závazný a jeho podmínky musí váš záměr splňovat, naopak územní studie, pokud pro danou lokalitu je zpracovaná je právně nezávazná, nicméně obec, případně daný úředník může její dodržení vyžadovat a nedodržení podmínek územní studie může vést k prodloužení procesu povolení stavby.

Územní plán většinou naleznete na webu dané obce, nebo na webu úřadu s rozšířenou působností odboru územního plánování.

Vyjma územního plánu mohou do návrhu stavby zasáhnout další územně plánovací dokumenty a to především "zásady územního rozvoje" a "územně analytické podklady" což jsou defacto územní plány pro daný kraj a dále "politika územního rozvoje", což je zjednodušeně územní plán pro celou ČR.
Většinou tyto územně plánovací dokumenty neovlivní návrh rodinného domu, ale vždy je dobré v případě řešení záměru se min. do krajských podkladů podívat. Například v Jihomoravském kraji je vymezen koridor pro budoucí horkovod Dukovany - Brno, který ovlivňuje rozlehlé území. Dále to mohou být vymezené koridory pro budoucí obchvaty, dálnice, železnice, různé biokoridory apod.

Pokud váš záměr splňuje podmínky územního plánu, dalším důležitým faktorem je možnost napojení pozemku na veřejnou dopravní infrastrukturu, bez dopravního napojení nelze rodinný dům povolit. Pozemek lze napojit na silnici I., II. III. třídy, na místní či účelovou komunikaci. 
Příjezd k pozemku rodinného domu musí splňovat požadavky IZS, především hasičů (únosnost komunikace, vzdálenost, průjezdná šířka/výška).

Do hry vstupují projekční břemena a faktory, které mohou významně ovlivnit návrh domu. Mezi tyto faktory patří možnost připojení na veřejnou technickou infrastrukturu (voda, kanalizace, plynovod, silnoproud, sdělovací prostředky a další). V dnešní době je možné tyto zdroje nahradit alternativami například vrtem pro jímání vody, domovní čističkou odpadních vod, FVE, které však z pravidla investiční, nebo provozní náklady domu zvyšují.

Dalším faktorem je existence dálnice, železnice, letiště v blízkosti řešeného území. Tyto zařízení mohou ovlivnit návrh stavby především stanovenými podmínkami správce těchto zařízení a dále mohou ovlivnit stavbu hlukem a prašností, což může zapříčinit mandatorní návrh nuceného větrání objektu podmíněné hygienickou stanicí.

Veřejná infrastruktura, především ta, která zajišťuje zásobování médii větší lokality (vysoké napětí, velmi vysoké napětí, horkovod, produktovod, vysokotlaký plynovod) a zařízení s tím spojená mohou rovněž výrazně ovlivnit možné umístění a návrh domu. Inženýrské sítě mají daná ochranná a bezpečnostní pásma, ve kterých je dáno zákonem co lze a co ne a každý správce veřejné infrastruktury rovněž má své vlastní podmínky, které musí stavebník a navržený záměr splňovat, aby ho bylo možné realizovat.

Faktorem, který není na první pohled vidět a vyjma určitých případů bohužel ani průzkum pozemku před koupí jej neodhalí je kvalita podloží pozemku. Podloží může být nevhodné pro standartní zakládání staveb, tzn. pod ornicí se může nacházet písčité a neúnosné podloží, hladina spodní vody, tlaková zemní voda a v nejhorších případech můžete i narazit na odpad uložený v zemi. Tyto skutečnosti mohou výrazně prodražit návrh a následnou realizaci založení stavby.

Před koupí je vhodné zjistit rovněž co nejvíce právních informací, zda pozemek je či není zatížen věcnými břemeny, zástavním právem, exekucemi.

Rozhodně neopomíjeným prvkem pro výběr pozemku pro Vaše budoucí bydlení jsou sousedské vztahy, které nejspíše ukáže až čas, občanská vybavenost v dané lokalitě, dopravní dostupnost, kvalita ovzduší a další.